Zulässigkeit von Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen – Abweisung einer Klage des Mieters auf Rückzahlung erhöhter Mietzinse – OGH versus VfGH

Der OGH (30.7.2025, 10 Ob 15/25s) hat nun entschieden, dass Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen nicht gegen das Konsumentenschutzgesetz (v.a. § 6 Abs 2 Z 4 KSchG) verstoßen, auch wenn sie schon innerhalb der ersten 2 Monate eine Anhebung ermöglichen und nicht im Einzelnen ausverhandelt wurden.

Auf Dauerschuldverhältnisse (Mietverträge), die darauf angelegt sind, dass die Leistung des Unternehmers (Vermieters) nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Vertragsschließung vollständig zu erbringen ist, ist § 6 Abs 2 Z 4 KSchG nämlich gar nicht anwendbar.

Auf längerfristige Mietverträge ist daher § 6 Abs. 2 Z 4 KSchG schon dem Wortlaut nach („innerhalb der ersten 2 Monate“) nicht anzuwenden (es bedarf gar keiner einschränkenden Auslegung bzw. teleologischen Reduktion dieses Paragraphen).

Dass der Ausgangsmonat (im vorliegenden Fall: Mai 2017) für die Valorisierung des Mietzinses laut Mietvertrag weit vor Vertragsabschluss (im März 2021) liegt, verletzt nicht die zivilrechtliche Transparenz-Bestimmungen (§§ 864a, 879Abs 3 ABGB, § 6 Abs 1 Z 5 KSchG), wenn der Mieter zunächst vorbehaltlos die auf Basis Dezember 2020 valorisierten Miete zahlt (schlüssige Zustimmung).

Diese OGH-Entscheidung erfolgt knapp nach dem Gesetzesprüfungsverfahren des VfGH zu § 6 (2) Z 4 KSchG: Der VfGH hat darin (G 170/2024‑17, G 37–38/2025‑11) die Verfassungskonformität u.a. von § 6 Abs 2 Z 4 KSchG generell bejaht und dazu begründend ausgeführt, dass nach „ständiger Rechtsprechung des OGH“ § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auch auf Verbrauchermietverträge anzuwenden sei.

Letzterem hat der OGH (Rz 68) selbst in seiner Entscheidung vom 30.7.2025 recht klar mit der Begründung widersprochen, dass die vom VfGH zitierten 6 Entscheidungen des OGH inhaltlich gar keine abschließende Entscheidung darüber enthalten haben. Das VfGH-Erkenntnis bindet den OGH nicht.

Das Erstgericht (Bezirksgericht Döbling) hatte der Klage auf Rückzahlung der valorisierten Miete stattgegeben, das OGH letztlich die Entscheidung gedreht.